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朱中一:房地产需进行创新和改革

旅游财富网发布日期:2014-12-25
摘要:旅游地产专家评审委员会副主任、中国房地产业协会名誉副会长朱中一日前在“三亚·财经国际论坛”上接受访谈,阐释了其对中国房地产未来趋势的看法以及如何进行创新与改革的观点。

  旅游地产专家评审委员会副主任、中国房地产业协会名誉副会长朱中一日前在“三亚·财经国际论坛”上接受访谈,阐释了其对中国房地产未来趋势的看法以及如何进行创新与改革的观点。

  以下为文字实录:

  提问:朱会长,您怎么看这次中央经济工作会议特别淡化房地产?

  朱中一:在公报里没有提房地产,作为我自己来说,很高兴。因为在公报里提的过多对我们压力还大,不提,确确实实表明房地产进入了一个新的常态。但是公报里面没有提,并不等于领导讲话里没有讲。因为领导讲话现在还不知道。这是第一。

  第二,虽然公报里没有直接提房地产,但是公报里很多内容都跟房地产有关系。比如经济的新常态,增长速度由高速向中高速转变,房地产也是一个换档期,房地产也面临着结构的调整期。更重要的一点,咱们国家的经济增长,从要素驱动、投资驱动向创新驱动转变,这跟我们房地产的关系又很大。将来对房地产的投资,不一定像过去要求那么高了,更多的是要尊重房地产自身的规律。比如稳增长、调结构、惠民生、防风险,跟房地产都有关系,在稳增长里,起码有几块涉及到房地产的,比如保障房的问题,将来肯定在有关政府机关的工作里涉及到。培育新的经济增长点,调结构的问题,包括前段时期,克强总理也讲到了,怎么样发展一点旅游消费、养生养老的消费,这跟我们新的业态又有关系。

  这次公报里提到了区域库存的问题,房子泡沫的问题,现在客观上不少的城市或不少的企业库存量比较大,这就涉及到去库存和防风险的问题。再比如说,转变发展方式,发展绿色经济问题,过去传统的行业,资源能源消耗都比较大,怎么样通过信息化、智能化来推进建筑行业的现代化,确保工程质量和安全问题,这个问题是一个长期的工作。

  再比如说,提到了要科学地进行调控,科学进行调控对房地产来说,将是一个很重要的课题,就是怎么样在尊重房地产发展规律和地区的参与性的情况下,更好的实施分类调控、分级施政,从而完善分类调控的房地产的这么一个体系,我认为这项工作还是很重要的。

  再比如说,推进改革的问题,城镇化的问题,城镇化跟房地产是有关的,城镇化必然跟房地产协调发展,既不能滞后,但又不能超前,超前就成了造城运动,造成了资源、能源的浪费,甚至造成了风险的加大。

  通过改革要建立一些制度,这就涉及到了土地制度的改革,金融制度的改革,财税制度的改革。虽然公报里没有提房地产,但仔细来解读的话,基本上很多内容跟房地产都是有关系的,而且要促进房地产的持续健康发展,可能今后的任务就更加艰巨一点,既要做好当前的存量的消耗工作,又要打好基础性的工作,为中长期发展做好准备。

  提问:朱会长,房地产商帮助地方政府发展了这么多年,养了一堆孩子,接下来要怎么处理呢?有地方债,融资平台也在清理,也有很多空置的房子,结合“十三五”的规划,您对这块有些什么想法?

  朱中一:下一步政府肯定会更加尊重房地产的规律和地区差异性的特点,更加实施好分类调控的体系。因为房地产在地区的差异性越来越大,有些地区确实由于存量多大,企业的日子很难受。但有些地区,需求还是摆在那儿的,下一步还是要继续按照原来的思路比较控制规模吧。作为中央政府,肯定是要更加实施好分类调控、分级施政的体系。

  提问:讲到房地产税和不动产登记,前一阵说的上海、重庆不再扩围,先登记,登记完了再立法,是这样的顺序吗?

  朱中一:我谈一下个人的观点,作为不动产的登记,个人的租房信息联网,实际上发达的国家这些工作都是有的。发达国家精细到什么程度呢,这个房子即使你自己的,什么时候买的,什么时候装修的,装修的时候有没有动主体结构,它都有非常详细的记录。因为只有了解清楚了这个家庭,才能更加精准的制定房地产的政策。我们1986年搞了住房普查以后,就没有做过,家底不清就很难制定很精准的政策,所以,我认为这是很正常的。

  房地产税和房产税不同,国家现在考虑推进的房地产立法,首先是对现有的房地产各种税费进行清理,合并同类项,合并好了以后,要减税种、宽税基的原则重新设置那些税。我们现在大家反映流转环节的税多,将来肯定减少流转环节的税。

  房地产的立法,我是很主张的,因为我在法规司待的时间很长,我跟全国人大和国家有关部门一直提这个建议,要把房地产立法的过程作为一个形成共识的过程,现在全国人大也好,国务院的有关部门也好,都在抓紧考虑这项工作。现在也在抓紧推进。我自己理解在房地产税立法的基本思路形成以后,应该及早的征求意见,把这个立法变成一个公开立法的过程,这样民众也有时间准备,这可能对促进房地产市场的平稳健康发展是有好处的。另外,对培育和发展二手房市场和租赁市场也有好处的,这个过程更加公平一点,更加公正一点,更加透明一点,这可能是政府要考虑的问题。这些工作政府肯定会推进,至于具体时间和日程表是有的,可能在两三年里完成这些事情。这种政策最核心的问题是了解家底,不动产登记核心是根据物权法的,只有确权的才能受到法律保护,当然还有其他的作用,包括炒房的问题,促进住房的资源更加合理公平的分配问题,等等。对市场肯定有影响,但是对市场的影响,只是说更加能够促进的平稳健康发展。

  提问:朱会长,如果登记会把一些存量给逼出来,就这块的总量大概有多少,我们还不是很清楚。但是,在我们没有摸清家底的情况下,前几年也推出了每年1000万平米的保障性住房的计划,这两者之间又应该怎么协调呢?

  朱中一:这个家底摸清楚了以后,政府要制定好重要的发展规划,这个过程中必然会考虑保障和市场的关系,过去讲的市场归市场、保障归市场,比如我现在市场库存更大了,能不能政府收购一些合适的房子作为保障房的房源,政府就少建一些。比如明年是十二五规划的最后一年,按照3600万套,政府肯定要完成,但是不是再建600万到700万套,我看不一定。如果通过政府收购的房源来解决,就不一定修建那么多了。另外,在十三五的时候,保障房肯定是要做的,但实现形式可以更加灵活多样,可以通过货币补助的办法,可以通过政府购买合适的保障房房源的办法,机制更加灵活一点。

  朱中一:新经济,新常态,新平衡,对房地产来说,最核心的就是前十几年部分强调了房地产是支柱产业的问题,今后的房地产的地位和定性,房地产应该是一个基础性的产业。就像冯总说的,人们住离不开房地产,人们办公离不开房地产,不管怎么样,都离不开房地产,关键是我们怎么样经营好房地产,这是重要的。房地产是个永恒的课题,关键是在新经济、新常态、新平衡的状态下,用创新和改革的理念把它做好。旅游财富网

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