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马光远:救市必须要有底线

中国广播网发布日期:2014-10-13
摘要:整个房地产市场的调整刚刚开始,房地产对整个中国的影响是非常大的,所以我们有一个救市的需求,但是救市必须有底线,也就是说我们对房地产市场的本身的这种政策的放松,究竟到什么样的程度,如果要彻底放松的话,我觉得我们讲的改革也好,结构调整也好,肯定会毁于一旦。

  

  央行宣布对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例设定为30%,贷款利率下限设为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已经结清相应购房贷款的家庭,为了改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策,也就是最近大家一直在热议的“认贷不认房”成为了现实。

  在已经取消或没有实施限购措施的城市,对拥有2套及以上住房并已经结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平,也就是说,第三套房的购买也不做强制性限制了。市场高度关注的房贷政策调整的消息弥漫许久后终于得以明晰。在房地产市场存在观望情绪、多地取消限购以及宏观经济下行压力比较大的背景下,楼市一口吞下“限贷松绑”的大力丸,政策影响之大、波及之广受关注。不过,政策推出的效果如何?房地产市场能否重新焕发生机?恐怕还需多加观察。

  经济之声:有机构评价,央行这次出手,力度仅次于2008年10月,将会对市场产生重大的影响,程度远远超过前几个月放开限贷。可以说,刺激力度之大,超出想象。具体的政策规定,和此前的预期相比有何不同?

  马光远:我觉得有相同的地方,当然也有不同的地方。那么相同的地方,市场以前传说,说不管你名下也多少套房,只要你还清贷款都可以按照首套。但是我的想象不同的是什么?就是除了北上广深四个城市,几乎剩下的所有的城市未来的房贷,首付怎么样?利率怎么样?都把这个权利交给了银行金融机构,也就是说银行金融机构本身认为它就是首套的话,那么意味着什么呢?全国只有四个城市可能只有首套房的这个概念,剩下所有的城市,不管你买100套房、还是200套房,都可能享受3折的首付,7折的优惠,那个时候我们的名义是什么?是改善性住房,说住房有改善性需求的话,那么在利息等等方面是优惠的。如果说这次拓展到只有四个城市不享受,所有城市都享受的话,那么意味着我们所谓的居住需求、投资需求,只要你想买房子都可以,所以我觉得这是一个尺度非常大的房贷新政。

  主持人:力度很大的一个房贷新政,我也看到有评论说这相当于是在购房市场的一次定向的降息了。刚才您也说了,是把这个权利交给银行金融机构,那么大胆的预测一下,银行机构会不会给出这样一个0.7倍这样一个的利率呢?

  马光远:能不能给出0.7倍不知道,不要去抠这个字眼,我觉得对住房新政的理解,理解它的精神最重要的,为什么这么讲?因为2008年我们那个时候我们救市的时候,后来我们到市场去看,所有的需求都是满足的,也就是说所有的需求不仅仅享受两折的首付,7折的利润优惠,也就是说你不掏一分钱就能够买到好几倍以上的房子。所以说这一次我们出这个文件的精神是什么?就是鼓励你去买房,比如说你没钱买房的话,现在我给你放开了,那么银行不愿意放贷的话,我给你特殊的限贷政策,第三开发商没钱的话,怎么办?我拓宽融资渠道,意味着什么?就是鼓励你买房,你现在不买房的话,怨不得我了,所以我觉得这个精神告诉你现在是买房的时候,我政策已经打开了,你愿不愿意是你的事,我觉得这个刺激意图还是挺明显的。

  主持人:导向很明显,那么对这个政策我们应该怎么样来评价呢?是积极意义更明显呢?还是说消极意义更明显?

  马光远:我觉得整个房地产市场的调整刚刚开始,房地产对整个中国的影响是非常大的,所以我们有一个救市的需求,但是救市必须有底线,也就是说我们对房地产市场的本身的这种政策的放松,究竟到什么样的程度,如果要彻底放松的话,我觉得我们讲的改革也好,结构调整也好,肯定会毁于一旦,所以房地产政策本身倒不是说要不要松的问题,而是如何松,松到什么样的程度。会不会对我们的整个的结构调整转变发展方式等等,所以我觉得这是一个双刃剑。

  主持人:目前效果还有待观察。那么您觉得这次央行给楼市发这样一个大红包,能不能真正起到房地产预期的作用呢?因为我们看到其实按照以往的经验来看,百姓总是买涨不买跌的,那救市的举动会不会反而加重大家的观望预期呢?

  马光远:我觉得可以这么去理解,因为我之前讲过三个20%,也就是政策本身目前维持在整个房地产市场供需基本平衡的情况下,甚至很大部分的城市住房已经过剩的情况下,那么第一个我认为20%的开发商,会享受到这样一个实惠,80%的享受不到。第二个是20%的城市,可能会享受到。因为这些城市比如说一线城市、中心城市、热点城市等等,这些城市本身大家也有居住需求。那么第三个我觉得对20%的这个楼盘可能也有一个降低成本的作用,但是房地产目前的基本面跟2008年不同,最大的不同是什么?以前房子很多,现在房子已经差不多了,所以我觉得一定会引发整个房地产市场更大的分化,有一些房子不管你用什么样的政策可能都没人买,也可能卖不出去,但是对一些一线城市北京等等热点城市来讲,这个政策无疑是一个非常刺激的猛药,也就是说房价可能会往上涨。

  主持人:放在更大的背景下来看一下,刚才我们说的是从百姓的角度、包括房地产市场的角度。放在更大的背景下看,房贷政策调整,与宏观经济下行压力加大紧密相关。8月份中国经济主要指标,从PMI等先行指标,到投资等实体经济指标,都出现明显回落,形势比较严峻,“稳增长”任务艰巨。但是,我们又不得不承认,松绑限贷是把双刃剑。哪些负面效应尤其需要警惕?

  马光远:我觉得最大的警惕是我们2008年到现在整个房地产市场的这种非常猛烈的,出乎我们意料的这种回暖,对整个经济未来调整的影响,因为对于我们整个中国经济来讲,未来最最大的,第一个是认识到我们整个经济增长速度的下滑是一个趋势,也是调整的一个需求。第二点未来中国经济要真的持续性的增长,恐怕不是靠房地产,恐怕不是靠我们再搞一次刺激弄起来,那么刺激弄起来以后,债务问题跟结构失衡问题,房地产泡沫造成的风险会相当大,所以我觉得一定不能犯第二次错误,我们已经范了一次错误了,所以对于房地产政策的实质精神的把握,执行层面一定要严格,要避免出现更大的泡沫,稳增长很重要但是经济的持续增长更加的重要。

  主持人:我们最后回到大家最关心的话题上,今天是十一长假的第一天,那么在昨天央行给出了这儿一个大礼包,相信看房的人也会增加很多,昨天我的朋友圈里已经有很多人在探讨,要不是买房了,刚需们,您有什么样的建议吗?

  马光远:我说很清楚,20%的城市,也就是说如果你这个城市本身住房供应没有过剩,库存不是很吓人的话,你现在可以看房了,要密切关注市场的动态,要跟着市场的走,不要跟市场对抗,比方说你原先判断说这个市场不行,但是市场一些证明可以了,你一定要买房,如果市场本身仍然半死不活,我觉得你可以不用着急,可以观察一段时间再说。旅游财富网

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