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度假旅游时代到来——旅游地产开发与物业运营商如何转型?

旅游财富网发布日期:2014-06-04
摘要:秦歌:很高兴今天来到这个会场,和大家一起探讨旅游地产的很多问题。旅游地产在我看来,他是中国房地产发展的一种必然方向,也是未来几年最好的房地产开发模式,但是中国的旅游地产一直是不健全、不完善的。度假地产、旅游地产对中国来说也是一个全新的东西,包括旅游地产最近几年也成为了一种热门话题和概念。

  对话嘉宾:

  赵相雨 卓达集团海南公司总裁 国际旅游地产专评委副主任委员

  文剑武 云南田野咨询机构董事长 国际旅游地产专评委副主任委员

  宋 丁 旅游与地产研究中心主任 国际旅游地产专评委副主任委员

  符奕斌 深圳笔克集团总裁 国际旅游地产专评委副主任委员

  李学平 平海逸龙湾物业公司总经理 国际旅游地产专评委副主任委员

  主持人:秦歌 云南广播电视台房地产事业部总经理

  秦歌:很高兴今天来到这个会场,和大家一起探讨旅游地产的很多问题。旅游地产在我看来,他是中国房地产发展的一种必然方向,也是未来几年最好的房地产开发模式,但是中国的旅游地产一直是不健全、不完善的。度假地产、旅游地产对中国来说也是一个全新的东西,包括旅游地产最近几年也成为了一种热门话题和概念。我们回到主题来说,中国旅游地产的开发,其实很多房地产项目是打着旅游招牌去卖房子,真正意义上的旅游地产在中国少之又少,成功的案例屈指可数。我们看清水湾的项目非常的浩荡,气势磅礴,但是基本上没有人住的。我到三亚清水湾的时候是晚上12点,整个清水湾项目亮灯光的地方太少了,而且现在项目的配套也不够,空置率非常高。据说整个海南三亚空置率高达90%以上,为什么有那么高的空置率,这肯定是有问题的。无论是规划还是开发模式,都是很有问题的。那么这种问题诞生的根源是什么呢?我们有请宋丁老师来解读一下。

  宋丁:其实我刚刚听主持人讲过之后,我很受启发,中国旅游地产已经做到这个程度了,已经在对接了。我们在座各位搞旅游地产的,你们真的知道什么叫旅游地产吗?我们讲了一上午了,其实照我说就简单透了,旅游就是出去玩,什么叫地产呢?就是住下来,所以旅游地产就是出去玩住下来,所以旅游地产核心本质是度假。如果说只是一日游没有度假,如果说只是住没有玩不叫度假。所以说,旅游地产一定要玩,还要住下来玩,只有这样才可以慢慢的体验,慢慢的消费,这就叫做度假。我们知道一日游叫拍照游,什么概念,你跟着旅行团出去游,那么多人,导游说了,只给20分钟,20分钟之后车要开,你能玩好吗?你刚刚要拍照,就说不好意思让一让,等你拍完照片拿回家之后,你在电脑上,你突然发现你亲友背后的图景那么漂亮,你说当时我怎么没有好好的看一下。旅游地产这件事,旅游度假意味着要有很多住的地方,当我们要住这个房子的时候,我们突然发现三个方向的问题,第一,很多人一哄而去了,很多地方没有办法住,很多地方无法完成度假就是没有办法住下来。第二盖了太多房子,而且像三亚遇到的问题,我在深圳那边也看到这样的问题。5000万平方米的建筑总量,这么大的量,现在每年大几百万的供应量,严重的结构性的供过于求,就是因为投资的力量在作祟。投资是不去度假的,2万块钱买的房子如果说可以涨到3万他就抛掉了,他不住的。所以没房不能度假,有了房不住也不是度假。第三种情况就是我买了房了,也发生了居住行为,但是一年365天,如果说是候鸟型的,像三亚的房子,最多一年用上一两个月,甚至有的只用三五天就丢在那个地方。这种东西叫低效率使用。丢给物业公司怎么去解决?他没有办法。所以中国在短短这几年之内,完成了度假梦到度假噩梦的过程。旅游是什么?就是吃饱了穿暖了,开着自己的车到外面去旅游,然后住下来。这是我们的小康梦。从度假地产角度来看,2020年估计还达不到这样的状况。因为我们还有很多的制度要建立,包括产品、市场、对接。像我们可以做到这样的,多几个旅游财富网这样的机构可以早一点实现这样的梦。

  秦歌:您刚刚说的制度是不是说有一些人有了房子他想度假但是他没有办法度假,没有办法度假是因为他想度假的时候,发现里面停水停电,脏乱差,没有办法住。等把水电费交好之后,又没有心情度假了,还不如住酒店。

  宋丁:我觉得现在我们国家的旅游地产供需都存在问题。像深圳,地方政府拼命让地,地让出去之后,盖了很多的房子,但是太缺乏配套了,没有配套我怎么度假。我住在那个地方一天都不想呆,什么东西都没有,就是一片海,当下还有点浪漫,一个小时之后就不想浪漫了。就想逃离海边回到城市,这是供给。

  需求方面也有问题,需求太急躁,太急功近利,太投机,想买一个房子,半年到一年内涨一倍,然后把房子卖掉。在这样的情况下,没有多年的努力,一个完善的旅游地产环境、配套、产业发展是做不到的。急需我们在座的各位各方共同努力加快我们这个产业的完善,只有这样才可以对接我们目前中国的发展情况。现在深圳人均GDP2.2万,当我们的消费到了这样的地步,当中国人有那么多钱的时候,我们还没有办法对接一个非常正常的,成功的标准的旅游度假生活,这不怪别人,只怪我们自己,我们到了一个需要全面拯救的时代,非常有必要大家一起努力来完成这个目标。谢谢大家。

  文剑武:我觉得我们的论坛要论起来,要交锋起来,甚至要对抗起来。所以我抢这个话来说,我几乎不同意今天所有人的观点,包括宋老师的观点。今天发言的大部分都是政府的领导,还有很多专家,我不知道有没有开发商在场。

  我说我不同意今天几乎所有人的观点主要是两条。大家有两个前提,第一个好象只有我们旅游地产有问题,其他地产没有问题。这绝对是错误的,整个地产都是有问题的。旅游地产问题不是旅游地产,而是房地产的问题。

  第二,我们旅游地产现在要解决的销售困难也好,空置率也好,第一是不是仅仅是旅游地产,以及我们是否现在能解决这个问题,我们就找到出路,这是不是最根本的问题,我想如果我站在开发商的角度,我要说第一步是我们开发商的问题,是整个大势的问题,是政府的问题,是国民需求的问题,因为这三十年来,我们的开发商为中国经济发展作出了多大的贡献,我们还一天到晚挨骂,我们不仅盖房子,也盖小学,也修路,我们还要交税,还要交那么多钱去买地,还要天天被政府卖,被媒体骂,包括开发商还养活了一系列的上下游产业。整个房地产出现了销售困难,全面下跌。去年8月份在海南,博鳌房地产论坛上,很多人还很乐观,房地产一线城市好,今年马上就跌了。所以我们这个时候不能就旅游地产谈旅游地产,否则的话,我们走不出这条路。从这一点上我觉得旅游地产不是那么悲观,反过来我认为旅游地产是拯救中国房地产业的其中一条路。

  我觉得十年后可能万科都会消失,去年我一个悲观的观点是可能5年后中国房地产要消失60%-70%的企业,但是今天我感觉10年后万科可能都会消失。他们不代表未来,他们是过去时代的恐龙,恐龙时代终结就没有恐龙了。我们说旅游地产一定是一种地产,但是旅游地产当中还可以分好几种,我们怎么找我们的出路。我觉得现在我们有三个同质化,归根到底就是同质化的问题。第一,我们很多旅游地产还是住宅,跟其他的房地产是一样的。第二,我们几乎旅游地产的类型就是度假地产,要么是滨海,要么滨湖,要么是森林的,除了一点酒店、SPA还是别墅,还是同质化。那么怎么不同质化呢?我们做开发投资我们可以重新审视,大家不要都去做度假地产,也不要都去做酒店,一定要审视资源。要做度假地产必须要有最好的阳光,最好的空气,最好的气候,最好的水,在全中国有几个地方有?三亚有,云南还是个别地区有,包括仙境海岸很多地方气候也不是很好,空气也不是很好。真正的度假地产,我们中国可以做的没有多少地方。那么我们旅游地产是不是不做了?我们如何避免同质化,我们从城市中心向外说,将来我们从城中心就可以做旅游地产,就是做城市老街,把商业地产和文化有机结合起来,我觉得上海新天地就是城市老街,这就是旅游地产,市中心的旅游地产。每个城市中心,只要有老建筑的都可以做,包括济南的芙蓉街等等,都可以在老城区当中做,这是其中一种。第二种我们再往城外推,城边上有一定旅游资源和旅游景区的文化旅游小镇,这是第二种,现在的古镇就是这种。这是给旅游商业和旅游居住以及城市环境有机结合在一起的。第三种就是城近郊的专门针对城市5+2生活方式和一定的养生养老的,我叫做生态庄园或者是生态农庄产品的。他必定是一个小镇,他是把农业地产和旅游和养生养老和5+2有机结合在一起的。这需要大量的运动休闲的配套。第四种,在远郊有一些有产业的比如说葡萄、咖啡庄园,可以做一些小镇。第五种才是山好水好空气好的地方。这里面我们可以分为不同种的类型,这样才可以找出不同质化,不仅超越旅游地产,也超越现在所有地产的出路。

  赵相雨:我觉得参加这次会议,曾总牵头,我们来这里是一个学习的过程。首先我是抱着这个学习的态度来的。我认为我们还是要面对现实,也就是说,我赞同他的观点,也许旅游地产确实是中国地产的希望,既然是希望我们就要坐在这里研讨,理思路,包括学习,我认为我是抱着这个态度来的。空置率方面的问题,因为我们的项目主要是在海南三亚,确实是像刚刚秦总说的,空置率非常严重。我们都看过资料,一般在国际上,空置率正常在5%-10%,超过20%就有问题,而中国有中国的实际情况,现在海南,包括内地的有一些城市,空置率远远超过20%这个数字。海南的高空置率有多种原因,一个是当地消费水平和经济水平还是有待提高,刚需比较弱,他的销售和投资主要都是岛外的。所以我赞成宋老师说的,投机行为比较严重。还有我们产品设计、配套等方面的缺陷,造成了空置率比较高。空置率这个问题,应该说在海南开发商也意识到了,也引起了政府的重视。在这几年来,因为我们也经常参加政府的会议,我们都是房地产协会成员。经常参加政府的讨论,政府也非常头疼。我举三亚的例子,在海南省已经有文件提出来,房地产转型升级,要限制住宅的发展。三亚已经出台了更细的细则,要大力发展旅游地产开发,度假式的,经营式的产品。也就是要解决资源的浪费。引进一些高端的人员,把产品做高端。现在已经引起了政府重视,也采取了一些措施。现在在海南,目前还是有一些楼盘,应该说大部分的楼盘都是在做挂旅游地产名义在做住宅。这一部分的控制,包括将来,曾总做的旅居交换系统,我对这个非常感兴趣,所以我这一次来参加会议也是带了我们的销售老总过来,我们也希望在这一块学习。因为我们空置率问题,现在沃勒项目开发了2/3了,在当地来说空置率算是低的,但是淡旺季非常明显。一到夏季人员非常少。包括原来途家跟我们也谈过,包括一些小的中介也来做过,多没有做起来。这一块作为开发商来说,空置率这一块确实很头疼,首先对社会来说是一个资源浪费,对开发商来说,物业管理增加了很大的难度。对业主来说,他也对投资减少。所以这一块我想真正的解决这个问题,我觉得这一次曾总牵头做这个,我认为未来是一个发展趋势,我们也愿意积极参与。同时要想解决这个问题,我们作为开发商要做有责任的开发商,一方面在配套方面,作为一个旅游地产一个是环境,一个是配套,第三个才是产品。你的配套是你未来竞争的很大的一个因素。做好配套,包括健康、养老等方面的配套,除了配套之外,要打造自己的服务保障体系。

  秦歌:以后产品开发是不是说先做配套再做产品呢?

  赵相雨:这个产品不是全部的配套,而是说要有特色,要选其一二,打造服务保障体系。

  秦歌:也就是说我们做旅游地产的时候,是不是可以这样,先把配套做好,整合各种资源之后,再在里面做产品?

  赵相雨:这是一个模式的问题,就像开发旅游地产一样,当年的华侨城他是先打造景点再做旅游地产。第二种情况是同步做的,像成都的芙蓉古镇,是地产和旅游同步做的,还有一些古城都是如此。这是要根据情况的。

  秦歌:那么如何解决空置率的问题?一个人买一套房子,按照现在人们的度假方式来说,不可能在一个地方长期居住的,一年可以住一个月就已经不得了了。所以就出现了旅居交换系统。从分时度假模式演变为旅居交换系统。因为分时度假,是从法国开始的。当时是12个人合伙买了一套阿尔卑斯山下的房子,然后约定每个人有1个月的居住权这就是分时度假的起源。我们请符总来谈一下。

  符亦斌:我特别不爱听那些专家教授,包括宋总是我的好朋友,尽讲一些空的东西。一个政府领导,跑上来说我们有多少GDP,进了半天,我们都听晕了,我们来干什么的?我从深圳自己坐飞机过来,开会就讲点有价值的东西。

  首先我们讨论的旅游地产属于哪一个行业很多人还是模糊的,这就是地产产业,只是旅游的功能,旅游的主体性,住宅叫住宅地产,商业叫商业地产,工业要工业地产,旅游是地产行业的,但是很多人把旅游地产说,我们做地产打旅游的旗号,你讨论打什么旗号来批判这是很荒唐的事情,所以首先要把行业分清楚,他就是一个地产行业,只是说有旅游功能的地产。

  第二,每个人有每个人的事情,首先想好自己做什么事情,把自己分内的事做好。我非常同意文总的观念。因为我们每个人做旅游开发,做地产,做营销,各行各业都有自己的行业位置,你自己想做什么?是想做旅游地产投资,还是做旅游地产开发,还是你在做一种旅居系统的交换平台,还是做商务会议,我们自己把自己的事情做好。大家今天来这个地方都是希望有一些收获的,如果说我做企业缺钱就找钱,我不太懂什么是旅游地产,什么是分时度假,我就听什么是分时度假,我的产品如何融入分时度假系统,给我带来什么意义。如果说这个东西没搞清楚我们的讨论是没有基础的。我第一个阶段是做旅游开发的,第一个合作就是在03年和林峰合作。第一阶段我们做旅游景区开发,旅游投入大,周期长,后来想就把它做成旅游加地产,当然方法很简单,我和一个地方政府谈,我来投资打造一个景区,或者说一个区域的旅游资产开发,你配套给我多少钱,给我什么价,这就是一种商业模式,这种方式有钱赚了,但是还是有点慢,你在开发地的过程当中,旅游投入你要承担一部分的责任,否则他不会给你优惠低价,而且这个市场的做法,国家政策层也有问题。所以再后来我们把旅游地产开发和住宅地产项目开发结合起来,我们最近正在做风情小镇,是一种新型城镇化的雏形,把多项功能配套起来做,这是一个产业的过程,我们在自己做自己的事的时候,就想清楚我应该怎么做,找到最适合我的路子这是我们要考虑的一个问题。如果说再谈到今天,作为对话,大家也不能把自己的主题忘掉。主题是什么呢?今天很多专家讲了很多,我觉得这是一个很好的机会,我觉得这个行业,原来在十多年前,我们做过景区门票分销,做过度假旅游连锁,做过很多种商业模式,很多人从规划设计到景区管理,到投资开发,到投融资等等,这个产业是非常好做的。因为中国还真的没有把严格意义上的度假概念理解透,如果说我们有引导性的去做这方面的工作,大家能够有一个平台,进行资源整合。把闲置的房子利用起来,和全国资源对接起来,而且我们通过一个渠道找到自己满意的地方,用一个有信誉保障的平台,这个商机是非常好的。所以如何做好这件事是非常重要的。因此作为一个企业,在做自己事的时候,一定要考虑清楚,自己应该做什么?对于大家都在讨论的话题,我们可能给予一些个人的观点和意见。但是并不是说谁说的就是正确的,专家说得不一定正确,企业说的,做企业的一直需要专家指点。

  我就讲到这里。

  秦歌:李总,接下来请您发表您的观点和意见。

  李学平:我主业是做物业管理,副业做销售。主业目前来讲主要是物业管理这一块,今天的会议是国际旅游财富峰会。前天有一个养老地产的博览会。目前对旅游地产实际上他的名称在增加,因为现在它的功能是养老、度假、休闲、旅游,那么旅游地产可以包含这些功能码?旅游地产物业管理这一块,在这一块是个空白。传统的物业管理,就是保安、工程、园林管理、清洁管理、客户管理。现在我们加了一下叫五大基础物业管理工作。城市住宅地产因为周边的商业配套、娱乐配套、文化配套、体育配套等等这些设施都比较完善,实际上家就是中心,我们业主很少在会所去使用这些产品,包括我们的高档楼盘,从星河湾,到万科你去看,他的会所使用效率都是很低的。而旅游地产不一样,旅游地产因为周边商业配套设施、体育配套设施、文化配套设施、娱乐配套设施都不完善。所以这一块物业管理实际上已经超过了传统的物业管理范畴,所以说用城市物业管理地产的观念去管理旅游地产是管不好的。旅游地产首先是养老、休闲、度假,我们要围绕这些功能来做文章。因此首先要做到的是不寂寞,业主寂寞了你的物业管理就做不好,我们就围绕业主的衣食住行,健身、健康、交友、精神和文化去做文章。围绕这些方面去搭建平台。业主的情绪、爱好、修养、学历、个性都不一样,怎么办?我们通过搭建不同平台,组成不同的沙龙,我们组织业主去玩,引导他们去玩,陪他们去玩。这是衣食住行,健身、健康、交友、娱乐、精神、文化做文章。仅仅是这些还不够,开发商还要提供完善的商业配套,完善社区配套项目。现在很多小楼盘,为什么滞销,实际上是因为在规划设计的时候,没有考虑到这些,物业管理也没有考虑到这些,完全和城市住宅混为一谈。物业管理我们还要解决各个方面的问题,你的消防问题,你的燃气问题,你的规划设计问题,你的施工问题,你的销售承诺问题等等。物业公司不以事小而不为,业主的每一件事情你都要重视,积极和开发商沟通携手解决这个问题,有的物业职业经理人讲不出来,不敢去讲,他为了推卸责任,业主投诉无门。

  另外消防问题也要非常重视。要先组织人去查验,查验之后有问题要整改。一定要做到干净。另外还有一些常态的功能还要把服务延伸。你必须要让业主高兴起来,他不高兴,你也高兴不起来。这一块的话,做好的基础上还不够,还要进行社区文化建设。我们打造自己灵活的东西,我们做的逸龙湾项目组织了一系列的活动,包括他去年一台晚会花了50万,他们开发商很高兴,他说我们一台晚会花50万我们很专业的。我说是的,你一台晚会花50万,但是你搞20个活动花1万你舍得吗?你不舍得。而我们的人生有很多的片断组成,我们让业主参与进去,让业主排练节目,演出只是两三个钟头,我们从排练开始,业主要有两三个月时间的排练。这个排练的时候,有苦有累有矛盾但是事后这个事情过了之后,他回味起来,他觉得这个日子过的充实,他每天很高兴,所以他也愿意在这个地方呆。去年我跟逸龙湾说,你给我30万,我给你办20场活动,但是带来的效益是销售翻一番。特别是2014年2月份,销售1亿多。3月份也是近一亿。所以从开发商角度来说,物业公司来讲,小区除了常态性的一些活动,也组织让业主参与一些大型演出,业主在里面也很高兴的。我们的一些老人的表现欲望特别强烈,他希望被人尊重,老人在家里没有地位,儿女说他啰嗦,到孙子辈更是做牛做马,只是在老人活动的时候,老人的顽童的天性表现了出来。做好之后,小区业主的口碑也好,物业管理也好做,没有业主跟你吵跟你闹,锦旗一面接着一面,产生了光环效应,有点小问题,业主就自己解决了。

  秦歌:我觉得今天针对两个问题,一个是解决开发商如何把旅游地产卖出去的问题。第二个是解决消费者、度假者的度假问题。也就是说,我买了一套房子,不可能在这里常住,那么我是不是可以到其他地方住。比如说我在三亚买了一套房子,是不是可以到青岛,到云南去住,实现一种旅游交换居住的概念。对开发商而言,房子卖出去了,他高兴。而对于消费者而言,我本来有一套房子空在这里没有用,我希望我买在这里,可以到其他方面去住。云南有一个上市的房地产企业,叫云南城投,他做了一个旅游地产系列叫梦云南,他针对梦云南旗下的体系,比如说你在梦云南的一个项目买了房子,你就可以到其他的梦云南的项目去住,他就是一个旅居交换系统,让你买了房子之后,可以享受一年四季的度假生活。因为这套东西,只有这样才可以引起投资者或者是消费者的重视。消费者才肯买房子,开发商才可以把房子卖出去。

  文剑武:我觉得今天大家一直在摸索不同的创新手段和创新方法,但是这个渠道要有一个过程,不能立竿见影,房地产30年发展到今天,所积累的问题,靠我们旅游地产一家,一年时间来解决是不可能的,但是希望是有的。

  宋丁:确实是房地产的问题,我们没有否定这个问题。我觉得旅游地产也好,度假地产也好,包括旅居交换系统,我们其实就是解决目前困惑投资商、物业公司和广大买了房子业主的困惑怎么解决空置率的问题,怎么提高入住率的问题,怎么提高空间的高效使用的问题,大家一起想办法一定会有办法的。

  符奕斌:目前说旅游地产来说,中国地产做了30年,旅游地产是未来非常朝阳的产业,大家真的可以关注它,这个主题可以延续十年二十年。现在我们要面临的是什么问题呢?就是如何进行有效的资源整合,把有房子的,要住的,把服务体系、营销体系,包括一些投资方可以把房子卖出去,把几个资源进行整合,搭建这个平台叫旅居交换平台,更多是资源整合的交易平台。

  赵相雨:在20世纪70年代的时候,美国当时因为石油危机闲置了大量别墅,后来产生了一种模式叫产权构架,因为有了问题大家才想办法解决,目前空置率的问题引起了大家的关注,也引起了曾总他们想牵头做这个事情,这非常有意义,我希望我们多方努力,包括开发商要把自身的产品做好。刚刚曾总也说,度假不是走马观花的,他有中长期的时间要住,中国的住要安定、安宁,大家都提供好的产品,共同努力可以把这个事情做好。

  李学平:旅居交换,我一直认为是两块,第一块是在淡季,这一块是交换。另外一块你们还可以为开发商组织大批客人,就是养老的这一块。我们从物业角度来说,我们和业主签短期协议,南方3个月,北方4个月,三个月起租。

  秦歌:我觉得曾总提供的思路,就是旅居交换系统,这个强大的系统应该尽快建立起来,因为每个地方根据气候,根据城市呈现的文化不同。希望可以通过今天的会议和交流,可以建立一个强大的旅居交换平台。这个东西一旦建立起来之后,就可以满足三个方面的需求。当然模式是很多的,思路也是很多的。我们这个主题的讨论就到这里,谢谢大家。旅游财富网

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