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中外酒店专题采访旅游财富网CEO曾晓成先生等

原始标题:特别策划:旅游地产谁的心为你悸动 2007年09月27日09:24

旅游地产概念的提出与形成,地产行业和旅游行业相互渗透并受益的新希望所在。旅游度假地产这几年来在中国曾一度红火,海南的博鳌、深圳的华侨城……近年来,随着中国经济的发展、城市化的进展,旅游方式已经出现了革命性的变化。这也预料着旅游地产将在中国掀起又一轮得新高潮。虽然各方舆论都对旅游和地产结合下的这种发展态势看好,但投资热遭遇冰山,把钱晒太阳的事早在海南等沿海城市出现过,这种设中盲目上马旅游地产项目的错误已不可挽回。对于中国酒店人来说,利用现有条件和政策,因地制宜地深挖地产项目自身特色尤为重要。为此,本期嘉宾我们邀请了上海海航国际酒店管理 有限公司董事长艾兆元先生,开元旅业集团董事长兼总裁陈妙林先生,华侨城,奥赛国际酒店投资管理(上海)有限公司执行总裁曾晓成先生,来与我们共同探讨中国旅游地产的发展。

毕业于英国德贝大学(The University of Derby)旅游和服务业管理硕士,酒店管理高级经济师。是国内著名的旅游房地产投资管理专家,涉及的行业研究和实践工作包括房地产金融、旅游房地产开发、酒店物业市场可行性研究、旅游和酒店管理、旅游房产营销和酒店市场开拓等。 曾先生先曾任职于澳大利亚某著名金融集团及所属国际酒店管理集团中国区副总经理;美国CHOICE国际酒店管理集团中国区市场发展总监。
现任职为奥赛国际酒店投资管理(上海)有限公司执行总裁,中国旅游房产投资网CEO。

  

2006年11月至今,担任上海海航国际酒店管理有限公司董事长。历任海南航空公司人力资源部副总经理、市场部常务副总经理,康乐园海航度假酒店总经理、康乐园温泉高尔夫球会总经理、三亚海航度假酒店总经理、海航酒店(集团)有限公司总经理、海南新国宾馆总经理


开元旅业集团董事长兼总裁,1952年出生于杭州萧山县城。1980年,担任萧山物资局金属公司经理。 5年后,受命改造萧山招待所。1999年萧山宾馆改制,成立开元旅业集团。目前,该集团拥有30多家酒店,其中包括多家五星级酒店,还涉足房地产开发等领域,是中国最大的民营酒店集团。

 

 


华侨城一直在探索旅游与关联产业互动发展的模式,即在旅游主业的基础上,进行旅游、房地产和传媒之间的跨产业资源整合,使各产业优势资源彼此结合,互相放大资源投入的边际效用。

号角嘹亮:旅游地产蓄势待发
山水相伴的生活是很多人的梦想。的确,忙碌的都市生活使人们越来越远离大自然,已不记得多久没有看到繁星满天的夜空,多久没有体会到大自然的鸟语花香了。所幸我们还有假期。度假,我们与大自然来一个亲密的约会,暂时“相忘于江湖”,感受大自然的美好。
于是,旅游与地产,这两个本来完全不同的行业,一经结合,便碰撞出一片崭新的天地,而理念的渗透,更带来了全新的综合。旅游地产发展至今已经包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等模式。
旅游地产肇始于20世纪初的法国地中海沿岸,地中海沿岸开发的大量海滨别墅,吸引了大批游客蜂拥而至,一时间地中海成为欧洲的度假中心。到了20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户,标志着旅游地产这个新名词概念的形成。20世纪70年代中期,泡沫经济破灭后,美国从欧洲引入了时权酒店这一概念,取得了巨大的成功。
20世纪80年代末旅游地产这一概念悄然登陆中国沿海地区。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后,中国先后已有几十个旅游地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广,并取得了较大的市场反映。其中的佼佼者当属华侨城。华侨城在深圳先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园,将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城,为自己创造出区域性旅游资源优势,再以此为依托,开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步,旅游美化环境,环境带旺地产,地产促进华侨城全面发展。
再如宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等,景观房产本身就是景观构成的有机组成部分,无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造,在造型、选材、用料、装饰上都极富个性。将旅游地产开发提升到一个新境界。
我们可以看到,旅游资源的经营能很好的与旅游地产开发全面结合起来。用旅游资源来带动地产,不仅仅可以实现产业的交叉和促使新型综合产业的出现,还可以把旅游业已经熟练运用的技术,借用于地产开发,从而大大提升地产的附加价值,获得人居环境的完善。而地产的成功运作,又反过来完善旅游设施的建设,吸引更多的社会资金投入到旅游业上来,在一定程度上改善了旅游环境;同时也带动了旅游区域交通、通讯、饮食、文化、娱乐等相关行业的市场繁荣,由此推动了旅游区域经济的快速发展。
我们以为,在中国,随着多种旅游产品和投资品种的完善,多重市场价值的凸显使旅游地产逐渐开始升温。其主要表现在以下几个方面:
购房者对居住环境日益增高的要求:随着中国经济的发展,人民的生活水平不断提高。在满足了基本的温饱问题的基础上,人们对居住环境的要求也越来越高:交通要便利、配套设施要完善、空气要清新、周围的景观要优美。越来越多的购房人开始关注区域景致对居住环境的影响。
度假消费渐成规模:工作时间的缩短,收入的增长,不少人已经不满足于传统的旅游方式。中国的旅游市场正在由单纯观光旅游阶段向度假旅游过渡,并形成了每年24%以上的增长幅度。
资本市场充足:传统投资领域进入低增长期,特别是传统地产开发的机会越来越少,住宅消费开始向舒适性转移的情形下,大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。而随着中国正在形成的旅游强国地位和中国内强大的消费群体,也必然将推动旅游地产的发展。
旅游地产是旅游发展的需要:中国的旅游现在正在向休闲旅游、体育旅游多种旅游方向发展,各种各样的旅游形势都在被挖掘出来。因此也需要开发更多旅游产品,开发更多旅游景点,开展更多的旅游形式,所以旅游地产愈受青睐。
1.中国旅游房地产作为房地产的一分支,在房地产大的发展趋势中,它的发展趋势将会如何?中国旅游快速发展和世界知名度逐渐提高的驱使下,旅游房地产的发展空间将会有多大?
华侨城:地产经济的竞争其实就是地理位置的竞争,而旅游景点的位置,无疑是地理位置上的关键穴道,有着与生俱来的优势,其发展趋势怎样?可以从宏观调控中察觉,一些发展商说,“本来有些开发商都要死掉了,结果一宏观调控,反倒发了财了!”“宏观调控帮了我们,不挣钱都不行。”别以为宏观调控是打压房价的,其实是协调多方利益的,因为宏观调控察觉到了高房价的意义,使地产业的知名度越来越高,导致房价坚挺。从这个角度看,随着宏观调控的力度加大,旅游房地产的发展空间将会越来越大。
土地价格上涨来自两个方面,一个土地招牌挂制度直接推高了地价,增加了土地成本,导致房价水涨船高。大约两年前的这个时候,是地价推高了房价,还是房价推高了地价,还是一个争论不休的问题,房价与地价,本来就是鸡生蛋蛋生鸡的问题,房价高,土地自然增值;地价涨,房价与时俱进。其实房地产与货币也是水涨船高的关系,房地产上去了,货币也必将升值。若问旅游房地产的发展空间有多大,看其他行业的发展空间就知道了,任何行业都不要落下,才是地产业的最佳发展状态。
艾兆元:我认为,中国旅游房地产发展趋势大致有几个方面:
首先是正规化、全球化的趋势。随着中国经济的崛起,且由于房地产需求和旅游需求已成为未来推动中国经济发展的最大动因,中国旅游房地产前景看好。越来越多的具有国际背景和跨行业大企业背景的房地产公司或酒店集团在中国介入休闲旅游和休闲地产业。同时随着对旅游房地产市场的规范以及法律法规的相对完善,市场和法律的推手必然将冲刷泥沙,留下真金,部分不良开发商的短期行为将被遏止。其次,业内竞争日益激烈促使了旅游地产有别于一般的商业地产和城市化房地产项目,而在地产设计内涵理念上更加生态化跟多元化,并开始向品牌化发展。知名开发商视品牌为企业灵魂,旅游房地产业内企业行业协会和联盟也日益重视品牌的评选和建设。
未来几年国内旅游房地产的发展空间有多大,我们可以先了解有关数据:根据国际旅游组织的预测,到2020年中国将成为世界上旅游收入第一位,旅游者输出第四位的旅游大国。除了这个出镜旅游之外,境内旅游的消费每年已经以超过10%的速度在增长。除了数量上的增长,中国在高质量的酒店住宿方面需求也非常强劲。预计到2020年,全球旅游休闲类房地产销售总额可高达1千亿美元。通过这些数据,我们可以预见到旅游地产业是拥有着相当广阔的发展空间的。
曾晓成:社会财富的积累促进了旅游业的发展,旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会。而社会个人及家庭财富的不断增长、为人们追求高生活质量奠定了基础,从而促进了社会大众对休闲度假旅游高品位时尚生活方式的需求。从房地产的角度而言,旅游房地产(住宿业)是围绕满足现代旅游业对住宿业发展需求而出现的房地产开发模式。从投资的角度而言,旅游房地产(住宿业)是各类资本通过对与旅游业相关的房地产进行投资开发,来获取投资收益,是针对旅游业投资开发的重要组成部分。从产品的特征而言,旅游房地产具备消费和不动产投资双重属性,具体体现在:一方面,旅游房地产(住宿业)是现代旅游业的重要组成部分,为各类旅游、休闲度假者提供相应的住宿、餐饮、娱乐等高品质消费服务;另一方面,旅游房地产也是商业房地产投资开发产品,具备极强的投资经营和资产增值价值。从发达国家旅游房地产的发展经验来看,由于富裕社会所带来的社会大众化旅游高潮的出现,形成了全球最大的旅游产业,从而激发起各类社会资本对旅游房地产的投资开发,其中也包括社会中产阶级私人及家庭对旅游房地产的投资和消费热情。
无论是中国社会宏观经济发展大背景的支持,还是广大社会大众对旅游房产投资、消费的实际需求,以及现今社会产权式酒店现象的广泛出现,已充分反应社会个人以各种形式积极参与旅游房产的投资和消费行为将是中国全面实现小康社会发展过程中的必然趋势。在新一轮中国房地产宏观调控背景下,国外房产投资基金、合伙投资机构,以及海外私人投资者更是抓住锲机大举进军中国商业旅游房产投资领域,所有这些现象充分反应中国的经济发展趋势,为中国私人参与旅游房产投资消费模式提供了广阔的发展前景。私人参与商业旅游房产投资已经成为继储蓄、国债、股票、期货、保险、住宅房地产后,投资市场的“复合型投资产品”。
 2. 你认为中国旅游地产设计规划在哪方面最值得大家关注?怎样才能把旅游与地产很好的结合起来?
艾兆元:我们认为,旅游和地产是一个有机的整体,就好比是一个比翼齐飞理想家庭,所以打着旅游的名义做地产,或者仅仅把地产作为旅游配套的方法,这是我们所不倡导的。
关于中国旅游地产的开发与国际同类项目开发相比所存在的差距,个人认为主要存在于宏观政策与个性经营两个方面。
目前中国的旅游房地产开发缺乏规划,国家没有出台相关法规统一规范和调控,重复建设、盲目上马的现象比较普遍。放眼国际,大多的产权式酒店都位于著名风景名胜区,且数量有严格控制,但在中国,产权式酒店近几年的放量呈井喷态势。不仅在风景名胜区星罗棋布,而且在大中城市中遍地开花。泥沙俱下的现实注定了很多产权式酒店的经营惨淡。宏观调控的重要性由此可见一斑。
个性经营的差距所涉及的层面有很多,包括品牌的树立、人才的培养以及经营理念的创新。在这些方面,中国旅游地产跟国际同类的地产开发差距相当明显。品牌这一概念在国际旅游地产开发领域已是根深蒂固,旅游地产物业经营管理品牌的塑造是成功的关键因素。但这一因素在中国并不突出。其次,人才问题也是中国旅游地产发展受限的因素之一:根据调查,未来一段时间,将有100多个亿的美金将要进入中国旅游地产业,但是具有专业知识背景的高级的旅游和度假方面的人才是非常缺乏,比如美国的旅游休闲行业,整个大专以上的人才占的比例是70%。而中国目前在行业里面大专的平均占有率是3%-5%。这一问题也一并导致了中国旅游地产在开发经营上的创新能力远不达国际水平。中国目前在旅游房地产开发尤其是营销手段缺乏创新,往往不顾国情,拷贝国外已过时的开发营销手,这也是中国旅游地产发展所遇到的瓶颈所在。
我认为,中国旅游地产设计规划方面一定要关注旅游地产区域化、个性化的特点,旅游休闲地产的文化主题定位要非常鲜明、清晰和突出,规划设计应紧密围绕主题展开。
 3.“旅游地产开发”对于中国酒店业来说到底是一支前景看好的“潜力股”,还是一块充满危险的“投资暗礁”?如果失败的话,哪些地方是非常危险,如果成功哪些方面具备的背景它是能够成功的?
曾晓成:旅游地产开发”和“酒店业”在概念上无法进行比较。个人认为,“旅游地产开发”包括:资本运作、产品开发、资产经营三个过程,是一种结合了金融业、房地产业、旅游业和酒店经营管理的复合型投资开发概念。“酒店业”(酒店投资除外)的概念从国内业界的理解来看,只是针对酒店物业的经营管理。因此,“酒店业”在“旅游地产开发”的过程中,目前还只涉及到以商业经营性为主的旅游房地产项目的后期经营管理部分。
我认为旅游地产开发将促进酒店业的发展.与中国大的社会发展背景相比较,中国酒店业目前还处在发展的初期,究其原因,有如下二点:一是缺乏理论研究——产品满足不了多元化旅游市场需求。中国旅游房地产(住宿业)产品的创新还处在发展的初期,目前中国国内所谓的“酒店业”还只是停留在旅游星级酒店的经营管理上。中国从国际入境旅游开始的旅游发展模式,注定中国酒店业的发展从一开始就只能仿效国外旅游星级酒店的经营管理,而缺乏研究创新。即使是为了满足上世纪90年代中期逐渐形成的国内旅游市场需求,酒店业也只是简单地模仿国际上早已发展多年的经济型酒店产品,又开始形成国内经济型酒店产品单一、盲目发展的局面。一是经营管理模式循规蹈矩——满足不了多元化投资主体的需求。如果说在上世纪90年代以前,酒店业还只是为单一的政府企业投资提供经营管理服务,那么进入到21世纪后,我们酒店业将面对各种不同的投资主体,包括:民营企业,国外房产合伙投资机构、国内外专业房地产投资基金,以及社会个人参与的酒店物业投资(产权式酒店)等。不同的投资主体对酒店经营管理的要求不同,因此,酒店业必须与时俱进,不断地改进经营管理模式,满足不同投资者的需求。从旅游房地产开发而言,由于涉及范围较广,所做的市场研究将更加充分,且更加符合社会发展的实际需求。因此,旅游房地产开发过程中出现的产品细分和要求的管理模式将有助于酒店业的经营管理创新。